Descarga<\/a><\/div>\n\n\n\nEl cr\u00e9dito hipotecario en Argentina es bajo con relaci\u00f3n a su PBI, representando menos del 1% del producto. En el resto de los pa\u00edses de la regi\u00f3n, el ratio cr\u00e9dito hipotecario sobre producto se ubica en torno al 8% y en algunos casos llega al 27%. En esta nota t\u00e9cnica, se har\u00e1 hincapi\u00e9 en los cr\u00e9ditos hipotecarios atados al \u00edndice de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que representa una gran parte de los cr\u00e9ditos hipotecarios para la vivienda.<\/p>\n\n\n\n
Cr\u00e9ditos hipotecario UVA<\/h1>\n\n\n\n
Desde el nacimiento de las UVA en el a\u00f1o 2016 hasta el a\u00f1o 2019 se otorgaron aproximadamente 105.000 cr\u00e9ditos hipotecarios UVA para la vivienda. En otras palabras, m\u00e1s de cien mil familias lograron adquirir su primera vivienda con ayuda de dicho financiamiento. Cabe se\u00f1alar que casi el 75% de las hipotecas UVA fue otorgado por la banca p\u00fablica. A partir de 2019, pr\u00e1cticamente no se concretaron nuevos cr\u00e9ditos hipotecarios por las condiciones econ\u00f3micas adversas que atraves\u00f3 el pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
Las cuotas de los cr\u00e9ditos hipotecarios UVA tienen un componente de capital y otro de inter\u00e9s, como cualquier otro pr\u00e9stamo. Los tomadores de estos cr\u00e9ditos en lugar de deber pesos deben UVA, las cuales ajustan por el coeficiente CER, que para simplificar se podr\u00eda decir que ajustan por inflaci\u00f3n. Es decir, en t\u00e9rminos nominales la cuota sube mes a mes, producto de la inflaci\u00f3n que acecha a nuestro pa\u00eds, pero en t\u00e9rminos reales se mantiene constante. Ergo, la cuota no se licua con la inflaci\u00f3n, lo que hace que los cr\u00e9ditos no necesiten subsidio, sean escalables, tengan una cuota inicial baja (incluyen m\u00e1s gente) y sean sostenibles en el tiempo. La relaci\u00f3n cuota-ingreso de los nuevos propietarios que deben UVA no solo depende de la cuota (no se licuar\u00e1) sino tambi\u00e9n de sus ingresos, que en algunos casos podr\u00eda haber variado en t\u00e9rminos reales.<\/p>\n\n\n\n
En t\u00e9rminos generales, cuando se analizan los datos sobre los cr\u00e9ditos UVA, se puede observar que los mismos presentan un muy bajo nivel de morosidad, siendo las l\u00edneas de cr\u00e9dito con menores ratios de irregularidad del sistema financiero. Los cr\u00e9ditos en general de las familias tienen una irregularidad de cartera del 3,1%, mientras que los hipotecarios mostraron una morosidad de tan solo el 1,3% e, incluso si se mide solo los hipotecarios UVA para vivienda, la cifra es menor. De esta forma, se puede afirmar que no hay un problema sist\u00e9mico con respecto a los hipotecarios UVA y que tampoco se registra incumplimiento masivo de contratos.<\/p>\n\n\n\n
Adem\u00e1s, en los aproximadamente mil casos (1% de total de cr\u00e9ditos hipotecarios UVA) en los cuales la relaci\u00f3n cuota ingreso subi\u00f3 de manera significativa y los deudores tuvieron complicaciones para pagar la cuota, los bancos han atendido puntualmente cada una de estas situaciones, ya sea extendiendo plazos, bajando las tasas de inter\u00e9s o una combinaci\u00f3n de ambos. Sea cual fuese el caso, la situaci\u00f3n se puede y debe arreglar entre privados, sin poner en jaque la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n
M\u00e1s all\u00e1 de alguna cuesti\u00f3n puntual, hay que destacar que los precios de los alquileres tambi\u00e9n se han incrementado, en l\u00ednea con la inflaci\u00f3n. La mayor\u00eda de los casos en los que la relaci\u00f3n cuota-ingreso de un hipotecario UVA subi\u00f3, tambi\u00e9n hubiese aumentado la relaci\u00f3n alquiler-ingreso, solo que, en el caso de los propietarios, adem\u00e1s de tener una propiedad en su activo tienen la posibilidad de reestructurar la deuda con el banco. En otras palabras, los deudores de los cr\u00e9ditos UVA no se encuentran m\u00e1s afectados que los inquilinos. <\/p>\n\n\n\n
La ausencia de pr\u00e9stamos hipotecarios no es inocua para el bienestar de la sociedad y el desarrollo de la econom\u00eda. Por el contrario, el cr\u00e9dito hipotecario, entre otras cosas, potencia las virtudes de la industria de la construcci\u00f3n, con sus efectos multiplicadores en la econom\u00eda, de forma directa e indirecta. Las unidades indexadas permiten otorgar cr\u00e9ditos con cuotas iniciales m\u00e1s accesibles en contextos de inflaci\u00f3n media o alta. Consolidar este mercado es uno de los grandes desaf\u00edos que tienen los bancos para los pr\u00f3ximos a\u00f1os. <\/p>\n\n\n\n
Condiciones para el desarrollo del cr\u00e9dito hipotecario para la vivienda<\/h1>\n\n\n\n
El desarrollo de un mercado hipotecario requiere, en cualquier pa\u00eds, la capacidad de atraer gran cantidad de recursos del sector privado que se destinen a dicho fin, por un plazo de entre 10 y 30 a\u00f1os. Sin la afluencia de recursos del sector privado, no hay posibilidad de aspirar a atender en el mediano y largo plazo el d\u00e9ficit habitacional de nuestro pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
Los recursos del Estado podr\u00e1n utilizarse estrat\u00e9gicamente para llegar a sectores que no accedan al sistema financiero, pero dif\u00edcilmente tendr\u00e1n la magnitud necesaria para solucionar el d\u00e9ficit habitacional del pa\u00eds; se requiere necesariamente del capital privado. As\u00ed es en todo el mundo, el Estado fija las normas generales para los cr\u00e9ditos hipotecarios, pero el grueso de los recursos los aporta el sector privado.<\/p>\n\n\n\n
En este sentido, la capacidad de atraer recursos econ\u00f3micos para el desarrollo de un mercado de cr\u00e9dito hipotecario requiere de tres elementos b\u00e1sicos: <\/p>\n\n\n\n
\n- Seguridad jur\u00eddica, es decir, confianza en la permanencia y estabilidad de los contratos.<\/li>\n\n\n\n
- Un marco normativo adecuado y estable para el desarrollo del cr\u00e9dito hipotecario.<\/li>\n\n\n\n
- Cierta estabilidad macroecon\u00f3mica.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Estas son condiciones necesarias que deben mantenerse en el tiempo para, progresivamente, incrementar el volumen de cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n\n\n\n
Proyectos de Ley presentados en el Congreso que dificultar\u00e1n el acceso a la vivienda<\/h1>\n\n\n\n
Los proyectos de Ley presentados en el Congreso de la Naci\u00f3n con relaci\u00f3n a los cr\u00e9ditos hipotecarios UVA para la vivienda, en su mayor\u00eda, dificulta el desarrollo del cr\u00e9dito hipotecario en Argentina (ver Anexo). Si bien los objetivos declarados son loables, los instrumentos elegidos llevar\u00edan a resultados opuestos a los buscados. Esta situaci\u00f3n fue claramente expuesta por las Asociaciones de Bancos, Banco Naci\u00f3n, Banco Ciudad, BCRA y otros referentes del sector financiero en la reuni\u00f3n conjunta de las Comisiones de Finanzas y Presupuesto y Hacienda de la Honorable C\u00e1mara de Diputados de la Naci\u00f3n el 01\/09\/2022.<\/p>\n\n\n\n
La mayor\u00eda de los proyectos de Ley, que tienen estado parlamentario, proponen el rec\u00e1lculo compulsivo de las cuotas y en forma retroactiva, la imposici\u00f3n de nuevas cargas\/contribuciones sobre la operatoria incluso en forma retroactiva, fijaci\u00f3n de tasas m\u00e1ximas, entre otros elementos que afectar\u00e1n el acceso a la vivienda en el futuro. Esto ser\u00eda un alivio econ\u00f3mico como m\u00e1ximo a las 100.000 familias que ya accedieron a comprar una vivienda con cr\u00e9dito hipotecario y perjudicar\u00eda a los tres millones de familias que tienen problemas habitacionales, cuya soluci\u00f3n requiere acceso a cr\u00e9dito hipotecario. A este perjuicio se deben agregar los derivados por no contar con el impacto positivo sobre el ingreso y empleo que tienen las actividades relacionas con la construcci\u00f3n de viviendas, que con la aprobaci\u00f3n de los proyectos mencionados no ocurrir\u00eda. Cabe se\u00f1alar que la gran mayor\u00eda de las personas que accedieron a estos cr\u00e9ditos hipotecarios pertenecen al decil de ingresos m\u00e1s alto de la poblaci\u00f3n e incluso varias ya han pre-cancelado el cr\u00e9dito, mientras que los tres millones de familias con problemas de vivienda pertenecen a estratos de menores niveles de ingreso y, por ende, son m\u00e1s vulnerables.<\/p>\n\n\n\n
En forma de ejemplo se puede mencionar el proyecto 1664-D-2022 que entre otras cosas prev\u00e9 en forma obligatoria:<\/p>\n\n\n\n
\n- Renegociaci\u00f3n de contratos por \u00fanica vez.<\/li>\n\n\n\n
- Tasa m\u00e1xima del 5% (en forma retroactiva y a futuro).<\/li>\n\n\n\n
- Acceso a un fondo de estabilizaci\u00f3n, sin costo para el solicitante.<\/li>\n\n\n\n
- Suspensi\u00f3n de ejecuciones judiciales.<\/li>\n\n\n\n
- Aportes por cr\u00e9ditos ya otorgados a cargo del Estado y de entidades financieras.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Este tipo de propuestas, que se replican con variaciones en los otros proyectos, afectan la seguridad jur\u00eddica, imponen nuevos costos al Estado y a los usuarios del sistema financiero y reducen sustancialmente la posibilidad de contar a futuro con un mercado de cr\u00e9dito para la vivienda vigoroso. Con relaci\u00f3n a la propuesta puntual de tasas m\u00e1ximas, la teor\u00eda y la pr\u00e1ctica demuestran que es un mecanismo que excluye a los sectores de ingresos medios y bajos del acceso al cr\u00e9dito.<\/p>\n\n\n\n
Si el Congreso considerara que existe m\u00e9rito para que las 100.000 familias que han accedieron a la vivienda con cr\u00e9ditos hipotecarios UVA deben recibir una ayuda para el pago de sus cuotas, la forma que prev\u00e9 el sistema republicano es la creaci\u00f3n de un subsidio explicito, aprobado por Ley. <\/p>\n\n\n\n
En paralelo, el Estado podr\u00eda aumentar el monto deducible sobre el impuesto a las Ganancias por los intereses de los cr\u00e9ditos hipotecarios, equivalente al m\u00ednimo no imponible de los alquileres. Esta medida ser\u00eda una buena soluci\u00f3n, que aliviar\u00eda la situaci\u00f3n fiscal no solo de los actuales, sino tambi\u00e9n de los futuros deudores de los hipotecarios UVA.<\/p>\n\n\n\n
Por otro lado, la inflaci\u00f3n que impacta en las cuotas de los cr\u00e9ditos UVA se origina por la financiaci\u00f3n con emisi\u00f3n monetaria que cubre el exceso de gasto del Estado, con relaci\u00f3n a los impuestos cobrados. Cabe destacar que la autorizaci\u00f3n de gastos al Poder Ejecutivo es aprobada anualmente por el Congreso, por lo que este \u00faltimo cuenta con capacidad y la responsabilidad de influir sobre la inflaci\u00f3n y la consecuente variaci\u00f3n de las cuotas de los cr\u00e9ditos UVA.<\/p>\n\n\n\n
Hacia un mercado de cr\u00e9dito hipotecario para la vivienda robusto<\/h1>\n\n\n\n
El Congreso puede hacer una contribuci\u00f3n positiva al desarrollo de cr\u00e9dito hipotecario mediante dos acciones concretas:<\/p>\n\n\n\n
\n- Evitar legislar modificaciones compulsivas en los contratos entre privados y por lo tanto generan inseguridad jur\u00eddica, lo cual limita el desarrollo futuro del cr\u00e9dito para la vivienda.<\/li>\n\n\n\n
- Crear un marco legal propicio para el desarrollo del cr\u00e9dito hipotecario en los pr\u00f3ximos a\u00f1os, en un contexto de estabilidad econ\u00f3mica.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
El mercado de cr\u00e9ditos hipotecarios requiere una estabilidad macroecon\u00f3mica que todav\u00eda el pa\u00eds no logr\u00f3 alcanzar. Desde el punto de vista legal y normativo se necesita mayor estabilidad de los contratos que se firman y eso implica mirar m\u00e1s hacia adelante y sobre todo si no hay problemas sist\u00e9micos a resolver. Se debe generar confianza para que los recursos econ\u00f3micos del sector privado se vuelquen en el segmento de cr\u00e9ditos hipotecarios, a trav\u00e9s de los bancos y del mercado de capitales. La condici\u00f3n necesaria para tener un mercado hipotecario robusto contar con seguridad jur\u00eddica, certidumbre de que los contratos se van a cumplir, un contexto de estabilizaci\u00f3n de la macroeconom\u00eda, con una moneda estable. La estabilidad y estandarizaci\u00f3n de los contratos es adem\u00e1s fundamental para que las hipotecas puedan securitizarse<\/em> y as\u00ed conseguir m\u00e1s fondos para seguir desarrollando el mercado de cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n\n\n\nSi el Congreso se abstuviera, a pesar de los proyectos presentados, de aprobar leyes que interfieran en los contratos pactados entre privados o que impongan tasas m\u00e1ximas a futuros cr\u00e9ditos, estar\u00eda enviando una se\u00f1al positiva acerca de la seguridad jur\u00eddica a futuro. Ser\u00eda un muy buen antecedente para el desarrollo de cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n\n\n\n
Lineamientos de una nueva legislaci\u00f3n de cr\u00e9dito hipotecario para la vivienda.<\/h1>\n\n\n\n
El Congreso tiene la oportunidad de sentar las bases legales para el desarrollo del cr\u00e9dito hipotecario, que podr\u00e1 comenzar a crecer al momento de lograr cierta estabilidad y previsibilidad macroecon\u00f3mica. Esta estabilidad y previsibilidad depende, como se mencion\u00f3, en gran medida, del propio Congreso, que es quien aprueba anualmente el total del gasto p\u00fablico que realizar\u00e1 el Poder Ejecutivo, y que fue la causa de la inflaci\u00f3n (y el aumento de las UVA) de las \u00faltimas d\u00e9cadas.<\/p>\n\n\n\n
Los proyectos de ley deber\u00edan abordar, al menos, los siguientes puntos:<\/p>\n\n\n\n
\n- Unidad de cuenta hipotecaria<\/strong>. Crear una unidad de cuenta que ajuste por inflaci\u00f3n. Dado la experiencia y difusi\u00f3n, esa herramienta podr\u00eda ser la actual UVA.<\/li>\n\n\n\n
- Fondo Compensador privado<\/strong>. Crear un fondo compensador privado, entre variaci\u00f3n de las UVA y los salarios (CVS), de manera de los tomadores de cr\u00e9dito tengan una especie de \u201cseguro\u201d que los proteger\u00e1 en los periodos donde la inflaci\u00f3n aumente sustancialmente por encima de los salarios. Hay estudios que determinan que con una contribuci\u00f3n cercana al 1% del valor de las cuotas de un cr\u00e9dito hipotecario, se puede financiar dicho Fondo.<\/li>\n\n\n\n
- Promover el proceso de venta de hipotecas (<\/strong>securitizacion<\/em><\/strong>). <\/strong>Aprobar un marco legal que otorgue seguridad jur\u00eddica y no grave con impuestos distorsivos a las trasferencias de hipotecas generadas por los bancos. De esta forma, los bancos podr\u00edan transferir sus carteras de hipotecas al mercado de capitales e inversores de largo plazo. Tambi\u00e9n obtendr\u00edan m\u00e1s fondos para otorgar nuevos cr\u00e9ditos.<\/li>\n\n\n\n
- Simplificar las actuaciones notariales<\/strong>. Crear mecanismos que simplifiquen y hagan m\u00e1s econ\u00f3micos los procesos de registraci\u00f3n de hipotecas y procesos notariales.<\/li>\n\n\n\n
- Promover la seguridad jur\u00eddica de las operaciones de cr\u00e9dito hipotecarios y derecho de propiedad.<\/strong> Generar el marco legal que le d\u00e9 transparencia y estabilidad jur\u00eddica a las transacciones de cr\u00e9dito hipotecarios, as\u00ed como a los procesos de ejecuci\u00f3n en caso de no pago. <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Conclusiones<\/h1>\n\n\n\n
El Congreso, en funci\u00f3n de las decisiones que tome, puede ayudar a crear las bases para el desarrollo y crecimiento del cr\u00e9dito hipotecario en los pr\u00f3ximos a\u00f1os, permitiendo que el sistema financiero aporte a la soluci\u00f3n progresiva y sostenible de los problemas de vivienda. <\/p>\n\n\n\n
Pero tambi\u00e9n puede aprobar medidas coyunturales (como alivios generalizados y compulsivos a los beneficiarios actuales) que pueden comprometer por muchos a\u00f1os la capacidad de millones de familias de acceder al cr\u00e9dito para la vivienda y demorar varios a\u00f1os del desarrollo de un mercado de cr\u00e9dito hipotecario pujante.<\/p>\n\n\n\n
Es de esperar que luego de un debate profundo -que tome en cuenta los estudios e informaci\u00f3n objetiva disponibles con respecto a la evoluci\u00f3n del mercado de cr\u00e9dito, en Argentina y en el mundo- el Congreso sancione una legislaci\u00f3n que promueva el cr\u00e9dito a la vivienda los pr\u00f3ximos a\u00f1os y se generen las bases para terminar con el problema habitacional de nuestro pa\u00eds. Nuestros ciudadanos no merecen menos. Luego le corresponder\u00e1 al sector privado aportar los recursos para desarrollar el mercado de cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Asociaci\u00f3n de Bancos Argentinos (ADEBA)Asociaci\u00f3n de Bancos de Argentina (ABA) El cr\u00e9dito hipotecario en Argentina es bajo con relaci\u00f3n a su PBI, representando menos del 1% del producto. En elSeguir leyendo →<\/span><\/a><\/span><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":32767,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[247,4],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.adeba.com.ar\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32757"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.adeba.com.ar\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.adeba.com.ar\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.adeba.com.ar\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.adeba.com.ar\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=32757"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/www.adeba.com.ar\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32757\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":32769,"href":"https:\/\/www.adeba.com.ar\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32757\/revisions\/32769"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.adeba.com.ar\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/32767"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.adeba.com.ar\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=32757"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.adeba.com.ar\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=32757"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.adeba.com.ar\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=32757"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}